房地产企业土地增值税(房地产公司土地增值税预缴税率)

房地产企业的土地增值税如何计算?

土地增值税是房地产行业的一大税负,了解和熟悉房地产企业土地增值税的计算方法是房地产会计的必备技能。上海恒启教育培训老师介绍,营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,转让房地产的土地增值税应纳税所得额不包括增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,转让房地产的土地增值税应纳税所得额不包括增值税应纳税额。那么如何计算房地产企业的土地增值税呢?

答:房地产企业土地增值税如何清算,一般如下:

企业土地增值税一般先预缴后结算(一般预征率为2%-4%,各地不同):

1.计算可抵扣项目金额(包括土地成本、建设成本、税金、开发成本及利息、加计扣除等。) 2.计算收入。收入-可抵扣项目金额=增值额4。增值额/可抵扣项目金额=增值率5。根据税率计算税额的基本步骤如下:

土地增值税的计算公式为:应纳土地增值税=增值额税率1。公式中的“增值额”是纳税人转让房地产取得的收入扣除项目金额后的余额。

纳税人转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除额:

(一)取得土地使用权所支付的金额;(2)土地开发的成本和费用;(3)新建房屋及配套设施的成本、费用,或旧房、旧建筑的评估价格;(四)与房地产转让有关的税收;(五)财政部规定的其他扣除项目。003010第七条第六款规定,扣除项目为“根据《条例》第六条第(五)项,从事房地产开发的纳税人根据本条第(一)项、第(二)项可以计算的金额之和,应当加计20%的扣除额”,即“取得土地使用权所支付的金额”与“土地开发成本、费用”之和的20%。

但上述项目并非都可以在计算土地增值税时扣除,只有满足一定条件才能享受。一是必须是从事房地产开发的纳税人,即具有开发资质的企业;二是要实际从事房地产开发业务。对于只从事房地产二手转让的企业,不得扣款或抵扣。

根据《中华人民共和国国家税务总局条例》《土地增值税暂行条例实施细则》(国水寒发[1995]110号),计算增值额时,应区分下列情况:

第一,土地使用权或不动产在取得后未经开发即转让的,在计算增值时,只能扣除取得土地使用权时支付的土地价款、转让过程中支付的相关费用和缴纳的税费。这项规定的目的主要是为了约束买地“炒”和卖地“炒”的行为。显然,这种情况不提供额外的扣除。

二是取得土地使用权后投入资金,将耕地变更为耕地进行流转的,允许扣除取得土地使用权时已支付的土地价款、已支付的相关费用、开发土地所需的费用,加上20%的开发成本和流转过程中已缴纳的税费。这是为了鼓励投资者在房地产开发上投入更多的资金。纳税人要注意的是,这种情况虽然可以扣除,但在计算出让土地使用权的扣除项目时,只扣除开发成本,而不扣除土地成本价。

第三,对于取得土地使用权后的房地产开发建设,在计算增值额时,允许扣除取得土地使用权时支付的土地价款及相关费用、开发土地、建造新房及配套设施的费用和规定的费用,以及与房地产转让有关的税费,允许额外扣除20%。这样可以让从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报,从而激发他们对正常房地产开发的热情。纳税人应注意,在计算开发建设房屋转让、出售的扣除项目时,不仅允许扣除开发成本,还允许扣除土地成本价。

第四,在计算旧房、旧建筑增值时,允许扣除税务机关参照价格确定的扣除项目(即房屋、建筑物重置成本价乘以新的折现率的价值),以及转让过程中缴纳的相关税费。这主要是认为以原成本价作为扣除金额是不合理的。但采用预计重置成本价是合理的,可以相对消除通货膨胀的影响。也可以看出,这种旧房转让是不允许扣除的。

房地产土地增值税的计算方法步骤多,扣除的成本费用多,比例也不一样,不要急于学习。恒启教育培训老师指出,土地增值税在房地产开发企业的税负构成中占有很大比重,因此作为房地产行业的会计人员,有必要熟悉这些计算方法。